Австралийский вариант

В мире существуют две системы регистрации прав, от которых и зависит судьба добросовестного приобретателя. Это система регистрации прав в странах системы Торренса (Австралия, Канада, Германия, Швеция) и система регистрации сделок (США).

Система Торренса - это система регистрации прав, предусматривающая защиту добросовестных приобретателей и государственный механизм финансовой компенсации. Она была введена в Южной Австралии еще в 1857 году и названа по имени своего создателя.

Вот ее основные постулаты. Система предусматривает обязательность регистрации. Незарегистрированные права не имеют юридической силы для третьих лиц. Однако они могут иметь юридическую силу для сторон сделки при условии, что это не нарушает прав третьих лиц. В основе системы Торренса лежит принцип неоспоримости прав, в соответствии с которым восстановление прав прежнего правообладателя невозможно после того, как были зарегистрированы права добросовестного приобретателя недвижимости.

Впрочем, регистрационные записи, единожды внесенные в реестр, могут и измениться. Если зарегистрированный правообладатель участвовал в незаконной сделке или знал о ее совершении, добросовестным приобретателем он считаться не может. И бывший собственник вправе потребовать восстановления своих прав.

Прав может лишиться даже добросовестный приобретатель! В системе Торренса предусматривается специальный перечень "преимущественных прав", для которых не требуется регистрация. Например, преимущественное право удержания имущества за неуплату налогов.

Одно из основных требований "классического Торренса": после проведения двух сделок с недвижимостью восстановление прав прежнего собственника в ущерб прав добросовестного приобретателя недвижимости не допускается. Даже если права были утрачены в результате мошенничества при регистрации или подделке документов.

Важная деталь: приобретатель должен это имущество непременно купить. Система Торренса не будет рьяно защищать права тех, кто получил имущество в виде подарка или наследства.

Если все были добросовестными - и покупатель, и бывший собственник, а все дело спутал регистратор? Пострадавшие обязательно получат компенсацию. Более того, они ее получат, если регистрационные органы даже и не виноваты.